Mudança na Alemanha: tudo que você precisa saber

Se por um lado achar um apartamento para alugar na Alemanha já é uma tarefa difícil, deixá-lo também não é tão simples assim. Não importa se você está dando adeus à Alemanha para sempre ou apenas se mudando para um imóvel melhor, algumas tarefas precisam ser realizadas antes de entregar as chaves para o proprietário. Neste guia, nós explicaremos tudo que você precisa (e não precisa) fazer ao encerrar um contrato de aluguel na Alemanha.

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Encerramento do contrato de aluguel

De acordo com as leis na Alemanha, contratos de aluguel precisam ser encerrados com três meses de antecedência antes da data de entrega do imóvel (fonte). Um contrato de aluguel pode até prever um período de aviso  prévio mais curto, mas este prazo nunca pode ser superior a 3 meses (Fonte).

O encerramento do contrato deve ser comunicado de forma escrita antes do terceiro dia útil do mês. Por exemplo, um encerramento comunicado em 1º de janeiro, garante que o inquilino poderá deixar o imóvel no dia 31 de março. Já um encerramento comunicado apenas em 10 de janeiro, impedirá que o inquilino deixe o imóvel no mês de março, tendo que permanecer até 30 de abril. O período de três meses começa a contar quando o proprietário receber a carta com o comunicado (Fonte).

Como já frisamos acima, você deve encerrar o seu contrato escrevendo uma carta de cancelamento conhecida na Alemanha como Kündigungsbrief. A carta não precisa ser nada de especial podendo, inclusive, ter sido gerada a partir de um gerador online. A carta deve ser assinada por todos os inquilinos mencionados no contrato, impressa (Fonte) e enviada por correio. Observe que um envio por e-mail não é suficiente (Fonte). 

Dica: Envie a carta de cancelamento ao proprietário via correio registrado.

É possível encerrar o contrato de aluguel antes do prazo de 90 dias, contanto que um sucessor seja apresentado. O sucessor do imóvel é conhecido na Alemanha como “Nachmieter”.  Esta alternativa torna o processo mais flexível tanto para o inquilino, quanto para o proprietário, porém o proprietário tem o direito de recusar.  Neste caso, o inquilino terá que esperar os 90 dias até que seu contrato termine.

Contratos de telefonia e internet

Os contratos de telefone e internet  geralmente têm um período de cancelamento conhecido como Kündigungsfrist. Se você quiser terminar o seu contrato, deverá fazê-lo durante esse período. Se você não cancelar o seu contrato, ele será renovado automaticamente (geralmente por mais 24 meses). A maioria das empresas exige um aviso prévio de 90 dias antes do término do contrato. Por exemplo, você faz um contrato de internet com a Vodafone a partir do dia 20 julho de 2020 com duração mínima de 24 meses. Você terá que cancelar o contrato mais tardar 20 de abril de 2022, caso contrário no dia 20 de julho de 2022 ele será automaticamente prolongado até 20 julho de 2024 (mais 2 anos). 

Você pode cancelar seu contrato de internet se a empresa não puder oferecer o mesmo serviço em seu novo endereço. Por exemplo, se a Vodafone não oferecer a mesma conexão com a Internet em seu novo endereço, você poderá cancelar seu contrato antes do vencimento dos 24 meses (Fonte).

A maioria dos contratos deve ser cancelada por correio ou no site da empresa. Você pode usar sites como o aboalarm para baixar modelos de cartas de cancelamento.

É possível também transferir os contratos de telefone, internet e eletricidade para o novo endereço. Geralmente, essa acaba sendo a única opção.

GEZ

Se você está deixando a Alemanha permanentemente, sorria! Você não precisará mais pagar GEZ, mas antes, dê baixa no seu cadastro aqui. 

Leia também este guia sobre GEZ na Alemanha

Reparos estéticos no imóvel

Após enviar o cancelamento dos contratos de aluguel e telefonia, é hora de revisitar o contrato de aluguel e descobrir quais reparos estão previstos antes da entrega do imóvel. Procure uma cláusula sobre reparos estéticos, conhecidos como “Schönheitsreparaturen”. Você geralmente é responsável por realizar pequenos reparos estéticos. Em geral, espera-se que você devolva o apartamento no mesmo estado em que recebeu (Cuidado!!! Leia abaixo "Cláusulas ilegais no contrato de aluguel). 

Por reparos estéticos entende-se (Fonte):

• Pintar as paredes e os tetos
• Reparar os buracos que você fez nas paredes
• Pintar o chão
• Pintar os radiadores e tubos de aquecimento
• Pintar as portas e molduras interiores

Os reparos estéticos não incluem (Fonte):

• Substituir, lixar ou selar o piso de madeira
• Reparar qualquer dano que você não tenha causado (rachaduras nos tetos e paredes, gesso em ruínas etc.)

Se não houver menções a reparos estéticos em seu contrato, parabéns! Você pode limpar o apartamento e dar o fora.

Todo inquilino tem o direito de fazer os reparos por conta própria, sem ser forçado a contratar ajuda profissional (Fonte). Lembre-se que reparos feitos por conta própria precisam ser feitos corretamente e utilizando materiais de qualidade padrão (Fonte). Caso os reparos sejam feitos de forma incorreta, o proprietário poderá fazê-los novamente e ainda cobrar por isso. O inquilino não tem obrigação de fazer reparos estéticos desnecessários (Fonte).

Cláusulas ilegais no contrato de aluguel

Em agosto de 2018, o Süddeutsche Zeitung publicou esta matéria interessante sobre cláusulas de contrato que são frequentemente impostas de forma ilegal pelos proprietários. Vale a pena dar uma conferida na matéria, mas se você não fala alemão, aqui vai um resumo:

• Exigências de deixar o apartamento como o encontrou. Tais cláusulas são inválidas por serem muito abstratas e dependem demais de caso para caso. Quem permanece apenas alguns poucos meses no apartamento pode não ter absolutamente nada que reparar.
• Cláusulas que exigem determinados reparos de acordo com o tempo de estadia. Por exemplo, após 3 anos de aluguel é preciso renovar o banheiro e a cozinha; após 5 anos, renovar o quarto e a sala; pintar radiadores após 6 anos, etc. Tais cláusulas devem ser ignoradas pelos inquilinos.
• Devem ser ignoradas, também, cláusulas abstratas como, por exemplo: “Deixar o apartamento em estado aceitável”.
• São consideradas ilegais, também, cláusulas que exigem o pagamento de quotas pela renovação do imóvel proporcionais ao tempo de estadia. Por exemplo: 20% após um ano de estadia, 40% após 2 anos e assim por adiante. 
• São ilegais as cláusulas que dão ao proprietário o direito exclusivo da escolha de quem fará os reparos necessários no imóvel. Por exemplo, pintar paredes.
• Cláusulas que determinam que o inquilino renove portas, grades, sacadas e porões também são ilegais.  O proprietário é responsável pelas varandas e porões e por todos os principais reparos de alvenaria e encanamento.
• Em casos em que o proprietário tenha entregue o apartamento sem reforma, as cláusulas do contrato de aluguel para reparos estéticos são inválidas (decisão da BGH em março de 2015, AZ. VII ZR 185/14 e outras). Nesse caso, os inquilinos não precisam renovar o apartamento durante o período de locação ou quando se mudarem, ou pagar uma indenização por falhas na reforma. Isso também se aplica aos inquilinos que concordaram em realizar trabalhos de renovação com o inquilino anterior. Esse contrato não influencia as obrigações dos inquilinos e proprietários no contrato de locação.  Determinação do Tribunal Federal de Justiça. (Az. VIII ZR 277/16)

Se o inquilino já tiver renovado o imóvel, apesar de cláusulas ineficazes, o proprietário deverá pagar pelo custo dos reparos estéticos. Se o inquilino iniciou a reforma por conta própria, o proprietário deve oferecer a ele uma remuneração adequada pelo seu tempo, custos materiais e custos dos ajudantes (incluindo amigos).

Entrega das chaves e devolução do depósito

Ao devolver as chaves do apartamento, processo conhecido como "Wohnungsübergabe", será feito um relatório chamado de “Übergabeprotokoll”. Neste relatório, fica documentado o estado do apartamento e o que eventualmente precisará ser reparado (Fonte).

O Übergabeprotokoll deve registrar absolutamente tudo. Tire muitas fotos e, se possível, leve um advogado com você durante a entrega. Isso evita que o proprietário descubra "danos adicionais" posteriormente e use o dinheiro de depósito para corrigi-los. Danos que não estejam registrados no relatório não poderão ser cobrados pelo proprietário posteriormente (Fonte). De forma alguma, deixe o proprietário preencher o Übergabeprotokoll sozinho e não assine nada, a menos que concorde com tudo.

O proprietário tem exatamente 6 meses para devolver o depósito. Se nada precisar ser reparado, todo o depósito será devolvido. Se algo precisar ser reparado, o proprietário usará o dinheiro para pagar pelos reparos.

Durante a entrega das chaves, também serão feitas medições dos relógios de água, eletricidade, gás e aquecimento. Anote o número de cada medidor (Zählernummer) e suas respectivas leituras (Zählerstand). Após a mudança, esses valores precisarão ser fornecidos à empresa fornecedora de energia. A empresa calculará exatamente quanta energia foi usada desde a última medição. Em caso de discrepâncias, haverá reembolso ou cobrança.

Leia este guia sobre como funcionam as contas de energia na Alemanha

O Processo de mudança

Onde conseguir caixas

É possível encomendar caixas de papelão (Umzugskarton) na Zapf, Karton.eu ou U-Karton. Os da Zapf são de excelente qualidade! Você também pode comprar caixas de papelão em lojas de ferragens como Bauhaus, Hellweg, Obi, Toom  e outras. Na pior das hipóteses, pergunte nos supermercados se eles podem fornecer caixas de graça ou compre caixas usadas no eBay Kleinanzeigen.

Empresas de mudança

Como quase tudo na Alemanha, o processo de mudança rola no esquema do “Faça Você Mesmo”. Se por algum motivo você não tem condições de fazer a própria mudança, é possível contratar uma empresa profissional como a Zapf.  É bem mais caro, mas todos os seus objetos serão protegidos por seguro.

Se a mudança for pequena, é possível contratar a ajuda de um "tio da van". Você pode encontrá-los facilmente no eBay Kleinanzeigen. Eles geralmente cobram bem menos que uma empresa de mudança.

Caminhões de mudança

Quem possui carteira de motorista, pode alugar uma van de mudança por um ou dois dias. A Sixxt, Herz e Budget oferecem vans a um bom preço. Você também pode usar um aplicativo de aluguel de carros, como o Miles. As vans de mudança são sempre mais baratas que as empresas de mudança, com o empecilho que você mesmo deve carregar os móveis. 

Dica: Na Alemanha, é muito comum pedir ajuda aos amigos para fazer uma mudança. Não se acanhe!

Você precisará estacionar o veículo em algum lugar enquanto carrega e descarrega suas caixas. Em alguns casos faz-se necessário interditar uma vaga na rua na frente do seu edifício. Em grandes cidades como Berlim, é preciso permissão especial da cidade (Fonte). Você pode obter as permissões necessárias diretamente no Bezirksamt por uns 21 EUR ou usar um serviço como o Halteverbot Berlin 24 por cerca de 60 EUR. Solicite a permissão com 2-4 semanas de antecedência. Se o seu edifício possui garagem privativa, provavelmente esta permissão não será necessária. 

Venda de objetos usados

A melhor maneira de se desfazer de artigos usados é através do eBay Kleinanzeigen  ou em diversos grupos de Facebook na sua cidade.

Descarte de móveis e outros objetos

Não é permitido descartar mobília diretamente na rua ou nos lixões convencionais. Objetos volumosos precisam ser entregues ao serviço de Sperrmüll da sua cidade. 

Leia este guia sobre como tratar o lixo na Alemanha

Encaminhamento de correspondências (Nachsendeservice)

O Deutsche Post oferece um serviço de encaminhamento automático de correspondências por menos de 30 EUR por ano.

Dando baixa no registro (Abmeldung)

Se você está deixando a Alemanha permanentemente, cancele o registro do seu endereço. Este processo é chamado de Abmeldung. Ao dar baixa no seu registro, você automaticamente para de pagar o seguro de saúde e o imposto de TV (GEZ).

Dependendo da sua nacionalidade, se você permaneceu na Alemanha por menos de 5 anos, é possível receber um reembolso dos seus pagamentos de imposto de renda. Você pode receber milhares de euros de volta . 

Se você estiver mudando para outro endereço na Alemanha, não precisará fazer nada. Ao registrar seu novo endereço, o endereço antigo será cancelado automaticamente.