Congelamento de aluguéis em Berlim

Em uma cidade onde 85% da população vive de aluguéis, é óbvio que em algum momento haveria quem se aproveitasse dessa situação. Com o crescimento e desenvolvimento de Berlim nos últimos anos, muita gente se mudou para a cidade em busca de vagas e bons salários em startups e grandes empresas estabelecidas aqui. Era de se esperar, portanto, que a facilidade e as oportunidades de moradia baratas, que haviam após a queda do muro e durante os anos 90 e começo dos anos 2000, não fossem durar. Durante esse período, artistas, estudantes e jovens lotavam a cidade e ocuparam espaços pagando menos de um quarto dos seus salários de aluguel ou até sem pagar nada (os famosos squats).

Essa liberdade e estilo de vida, que Berlim um dia possibilitou, já não existe mais. Atualmente, é muito difícil encontrar apartamentos ou quartos para alugar e os preços estão subindo cada vez mais nos últimos 10 anos. E é nesse cenário que foi efetivada, no início deste ano, uma lei que congela os preços de aluguéis nos próximos cinco anos, a Mietendeckel. E como funciona essa lei? Será que ela vai mesmo funcionar? É a primeira vez que uma cidade com mais de 3,7 milhões de habitantes tem a possibilidade de testar uma lei assim, e estamos todos curiosos para saber se ela vai trazer resultados positivos.

O que diz a lei e como vai funcionar

A lei foi criada para proteger os inquilinos e impedir a constante elevação de preços dos últimos anos que a cidade tem enfrentado. Quem já tem contrato há muito tempo, e sofreu aumentos recentes, poderá reivindicar a diminuição dando entrada em um processo, caso o aumento ultrapasse em 20%  os novos valores máximos permitidos por metro quadrado. Calcula-se que 1 em cada 6 pessoas vivendo em Berlim terá direito a redução do total pago no aluguel.

Já quem está buscando apartamento, ou um quarto, deve ficar de olho nesses valores máximos e não aceitar que se cobre a mais. E quais são esses valores? Eles dependem de alguns fatores, como o estado e ano de construção dos edifícios e apartamentos, por exemplo. Há uma tabela com mais detalhes que exibe os valores máximos permitidos: entre 3,92 e 9,80 euros por metro quadrado (Kaltmiete). Tabela

O próximo aumento só será em 2022 (provavelmente contando os cinco anos desde que a lei começou a ser formulada em 2018), mas os locatários só poderão subir os aluguéis em 1,3%. Custos adicionais para apartamentos mobiliados, aluguéis de curto tempo e serviços extras não serão mais aceitos nos contratos. Porém, os donos de apartamentos recentemente renovados (pintar as paredes apenas não significa renovação) poderão aumentar em 1 euro por metro quadrado o valor do aluguel.

Do outro lado da história, o dos locatários, há muita insatisfação. Principalmente para os investidores e empresas que possuem dezenas ou até milhares de apartamentos na cidade. Eles terão que adaptar todos os preços e não lucrarão mais como antes. Quem não respeitar, poderá pagar multas que chegam a 500 mil euros. Mas eles acreditam que isso poderá afetar o crescimento de Berlim, afastar novos investidores e parar a construção de edifícios, além de segurar outros projetos em andamento. Mas será mesmo que isso vai acontecer? Difícil ter certeza, mas a lei exclui novos prédios, construídos depois de 2014, e que poderão sofrer aumentos nos aluguéis normalmente.  

 Quem são os donos dos apartamentos em Berlim?

Atualmente, há cerca de dois milhões de apartamentos em Berlim. Mais de 25% deles são propriedades pertencentes a empresas privadas. Muitas delas subsidiárias, ou seja, pertencentes a grandes conglomerados. Um desses conglomerados é a Deustche Wohnen (DW), que possui mais de 100 empresas donas e administradoras de cerca de 120 mil apartamentos em Berlim. E nem todos os conglomerados são alemães, como a Pears brothers, do Reino Unido, que possui 50 empresas em Luxemburgo, donas de seis mil apartamentos na capital alemã.

E os demais imóveis? Cerca de 50% deles pertencem a pessoas físicas, mas muitos são milionários e não precisam do dinheiro que cobram nos alugueis para sobrevivência, já que possuem outros negócios ou são donos de diversos apartamentos. A nova lei visa também, portanto, diminuir os lucros obtidos por essas pessoas nos últimos anos e reverter a situação para que os inquilinos paguem valores justos. Para os proprietários menores, a ideia é que provem que dependem do dinheiro para se manter, tendo mais flexibilidade quanto aos valores cobrados dentro dos limites.  

Essas informações foram tiradas de uma entrevista publicada na revista Exberliner, que li durante a pesquisa para escrever este artigo. Os dados mencionados são de uma pesquisa que está sendo realizada pelo especialista em política fiscal, Christoph Trautvetter, que trabalha com a Netzwerk Steuergerechtigkeit (Rede de Justiça Tributária) e lidera o projeto da Fundação Rosa Luxemburgo Wem gehört die Stadt? (A quem pertence a cidade?). Em junho de 2019, ele divulgou um estudo sobre 12 empresas que, juntas, detém 10% dos imóveis de Berlim.

Na entrevista também foram mencionadas algumas razões pelas quais o mercado imobiliário alemão funciona assim. Segue um trecho traduzido: “O órgão Transparency International expôs o mercado imobiliário alemão como um foco de lavagem de dinheiro, especialmente favorecido pela máfia italiana. Por que isso acontece e quem está envolvido? Um fator é o uso de dinheiro. Na Itália, é proibido comprar qualquer coisa por mais de 1000 euros em dinheiro. Mas na Alemanha, você pode trazer malas cheias de dinheiro e comprar uma casa. E, obviamente, a máfia tem muito dinheiro, certo? Outra razão é que se você é um traficante de drogas e tem um patrimônio de 1 bilhão de euros, você não vai comprar imóveis na Itália, porque há uma boa chance de que a Guardia di Finanza venha e o leve embora. Na Alemanha ninguém vai fazer perguntas - não há transparência da propriedade imobiliária, não há cheques.”

Efeitos imediatos

Não haverá mudanças imediatas para a maioria das pessoas que vivem em Berlim, mas elas poderão ficar despreocupadas com os constantes aumentos nos últimos anos e com a pressão dos locatários. É comum para muitos berlinenses, que vivem no mesmo local há muito tempo e pagando pouco, que os donos queiram impor aumentos a cada seis meses. Em teoria, isso não podia ser feito. Afinal, antes da lei, já havia um “controle” dos preços de aluguéis na cidade e muita discussão em torno do assunto, mas as pessoas acabavam desistindo de lutar pelos seus direitos e simplesmente se mudavam dos antigos apartamentos.

Esse controle não cobrava nenhuma multa dos locatários por subir preços dos alugueis, apenas dava o direito às pessoas de abrirem processos e aguardarem por uma solução da justiça. Com a lei, esses processos deverão ser mais facilmente resolvidos e os locatários serão cuidadosos ao anunciar seus apartamentos para aluguel, não cobrando a mais do que o permitido (para se ter uma ideia, há preços atuais entre 15 e 16 euros por metro quadrado). A lei tende a regular o mercado, a oferta e procura, e coloca em primeiro lugar os inquilinos e moradores da cidade de Berlim, especialmente os que estão aqui há mais tempo.

O que fazer agora?

Polêmicas à parte, resta saber se a lei vai realmente resolver os atuais conflitos ou se outros problemas surgirão, como contratos ilegais para manter os valores além dos permitidos, por exemplo. Com a dificuldade em encontrar apartamentos disponíveis na cidade para alugar, há muitos cenários possíveis. Caso queira saber mais sobre os seus direitos, se pode reivindicar a diminuição do seu aluguel e quando fazer isso, recomendamos que converse com um advogado ou busque informações oficiais em sites como: wenigermiete.de.

Caso queira ficar por dentro das notícias relacionadas à lei e saber detalhes de como ela surgiu e dos bastidores, recomendamos o podcast em inglês da Radio Spaetkauf Berlin, com a série Rent Freeze.